Precios & zonas
Andorra la Vella y Escaldes-Engordany para el segmento premium y la centralidad; Encamp, Canillo y la zona de Grandvalira para los inmuebles de pie de pista.
Según zona y prestaciones
Inmobiliario · Andorra
Invertir en inmuebles en Andorra:
Invertir en inmuebles en Andorra:
precios, impuesto 2026, fiscalidad.
Un mercado exclusivo y muy demandado, impulsado por la demanda internacional: precios al alza, sólidos rendimientos de alquiler y una fiscalidad inmobiliaria favorable. Le acompañamos desde la búsqueda hasta la firma.
Invertir en inmuebles en Andorra, en resumen
- Precios: entre 4 000 y 7 000 €/m² según la parroquia y el inmueble; mercado tenso, oferta escasa.
- Comprador extranjero: autorización de inversión extranjera obligatoria; compra limitada a una vivienda unifamiliar o dos pisos (partes vinculadas agregadas); impuesto progresivo sobre la inversión inmobiliaria extranjera del 6 al 10 % desde el 13 de febrero de 2026 (ley 2/2026).
- Fiscalidad: sin impuesto sobre el patrimonio, plusvalía inmobiliaria sujeta al IRPF (10 % como máximo), con un recargo si se vende antes de 5 años y exenta a partir de 10 años de tenencia, sin impuesto de sucesiones ni de donaciones.
- Residencia pasiva: el inmueble puede constituir la inversión requerida (umbral elevado a 1 M€ en 2026), con 90 días de presencia al año.
Andorre Gestoria — despacho fiscal y patrimonial, Canillo (RLG CAPITAL, SL). Actualizado a 15 de octubre de 2026.
Andorra
Un mercado exclusivo
Por qué invertir en inmuebles en Andorra:
Preparar mi compra
Por qué invertir en inmuebles en Andorra:
valor seguro y fiscalidad ligera.
Territorio pequeño, oferta limitada, demanda internacional sostenida: el mercado inmobiliario andorrano combina escasez, revalorización constante y una fiscalidad entre las más ventajosas de Europa. Lo importante es comprar en el lugar adecuado, al precio correcto — ese es nuestro papel.
Mercado en tensión, valor en alza
Una oferta escasa y una demanda sostenida sostienen los precios y la liquidez de los mejores inmuebles.
Fiscalidad inmobiliaria favorable
Plusvalía decreciente hasta la exención total, y ningún impuesto sobre el patrimonio.
Acompañamiento integral
Autorización de inversión, búsqueda, notario, fiscalidad: un único interlocutor, de principio a fin.
El mercado en 2026
Precios inmobiliarios en Andorra: dónde comprar, cuánto, qué rendimiento esperar.
Un mercado de nicho, pero dinámico. Estos son los datos clave para acertar.
Demanda & escasez
Territorio reducido, construcción limitada, afluencia internacional: la oferta de calidad es escasa y los precios han crecido alrededor de un 10 % anual en los últimos años.
Un valor refugioRendimiento
La tensión del mercado del alquiler, impulsada por el esquí y el crecimiento demográfico, sostiene rendimientos netos atractivos, especialmente en el alquiler vacacional.
Vacacional & larga estancia
Fiscalidad inmobiliaria
Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: cuanto más tiempo mantiene,
Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: cuanto más tiempo mantiene,
menos tributa.
Desde la reforma de 2023, la plusvalía inmobiliaria tributa en el IRPF: un recargo grava la reventa rápida, unos coeficientes reducen la ganancia a partir de seis años de tenencia y queda exenta a partir de diez años.
| Periodo de tenencia | Tipo máximo para un residente |
|---|---|
| Menos de 2 años | 20 % (IRPF 10 % + recargo 10 %) |
| De 2 a 5 años | 15 % (IRPF 10 % + recargo 5 %) |
| De 5 a 6 años | 10 % |
| De 6 a 10 años | 8, 6, 4 y 2 % (ganancia reducida un 20 % por año) |
| Más de 10 años | 0 % |
| Ley 5/2014 del IRPF (art. 27 bis y disposición adicional novena, en la redacción de la ley 5/2025): tipo del IRPF del 10 % como máximo, coeficientes de 0,8 a 0,2 entre seis y diez años de tenencia, recargo especial del 10 % antes de dos años y del 5 % entre dos y cinco años (solo el 5 %, y antes de dos años, en las promociones inmobiliarias nuevas). Una sociedad soporta el mismo recargo en el IS; un no residente tributa por el impuesto sobre la renta de no residentes. | |
La tasa de inversión extranjera, anticipada para usted.
Desde la ley 2/2026, la compra por parte de un no residente — o de un residente instalado desde hace menos de tres años — conlleva la tasa progresiva sobre la inversión inmobiliaria extranjera, creada en 2024 — 6 % para un primer bien, 10 % a partir del segundo — y un límite: una vivienda unifamiliar o dos pisos como máximo, sumándose las adquisiciones del cónyuge, de los parientes cercanos y de las sociedades vinculadas. La integramos en su planificación desde el principio y obtenemos la autorización de inversión: sin sorpresas, con un presupuesto controlado.
Comprar como no residente
¿Puede un extranjero comprar en Andorra? Sí —
¿Puede un extranjero comprar en Andorra? Sí —
autorización e impuesto 2026, nosotros gestionamos todo.
Un no residente puede perfectamente adquirir un inmueble en Andorra, mediante una autorización de inversión extranjera. Nosotros coordinamos cada etapa.
Usted
Lo que usted aporta
- Su proyecto y su presupuesto
- Pasaporte y certificado de antecedentes penales (apostillados)
- Justificante del origen de los fondos
- Sus criterios: zona, tipo de bien, uso previsto
Nosotros
Lo que nosotros gestionamos
- Autorización de inversión extranjera inmobiliaria
- Búsqueda & visitas con nuestros socios
- Notario, escritura de compra y tasa de inversión
- Optimización: tenencia a título personal o a través de sociedad
- Gestión del alquiler y fiscalidad continuada
Preguntas frecuentes
Invertir en inmuebles: sus preguntas.
¿Puede un extranjero comprar inmuebles en Andorra?
Sí. Un no residente puede adquirir un bien en Andorra tras obtener una autorización de inversión extranjera, de la que nos encargamos nosotros, con el límite de una vivienda unifamiliar o dos pisos por inversor (partes vinculadas incluidas). El proceso está perfectamente regulado y es seguro.
¿Qué tasa paga un no residente al comprar?
La tasa sobre la inversión inmobiliaria extranjera, creada en 2024 y elevada por la ley 2/2026, se aplica: 6 % para un primer bien, 10 % para los bienes siguientes — tanto a los no residentes como a los residentes instalados desde hace menos de tres años. La integramos en su presupuesto desde la fase de estudio.
¿Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias?
Para un residente, la plusvalía tributa en el IRPF (10 % como máximo). Se añade un recargo del 10 % si se vende antes de 2 años y del 5 % entre 2 y 5 años; a partir de 6 años de tenencia, la ganancia imponible se reduce un 20 % por cada año adicional, y queda exenta a partir de 10 años (ley 5/2014, art. 27 bis, en la redacción de la ley 5/2025).
¿Cuáles son los precios inmobiliarios en Andorra?
El mercado se sitúa globalmente entre 4.000 y 7.000 €/m², según la zona, el estado y las prestaciones del bien. Los sectores céntricos y los inmuebles nuevos de alto standing se posicionan en la parte alta de la horquilla.
¿Es rentable el alquiler inmobiliario en Andorra?
La escasez de oferta y la demanda vinculada al esquí mantienen una fuerte tensión en el mercado del alquiler y rendimientos netos interesantes. El alquiler vacacional en el entorno de Grandvalira es especialmente demandado.
¿Conviene comprar a título personal o a través de una sociedad?
Depende de su objetivo. Para un patrimonio que se desee transmitir o para varios inmuebles, una sociedad patrimonial puede ser la opción más adecuada. Comparamos ambas alternativas según su situación.
Para profundizar: nuestras ventajas fiscales, la sociedad patrimonial o la residencia fiscal en Andorra.
