Prix & zones
Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany pour le standing et la centralité ; Encamp, Canillo et la zone de Grandvalira pour le pied des pistes.
Selon zone et prestations
Immobilier · Andorre
Investir dans l’immobilier en Andorre :
Investir dans l’immobilier en Andorre :
prix, taxe 2026, fiscalité.
Un marché rare et recherché, porté par une demande internationale : prix en hausse, rendements locatifs solides et une fiscalité immobilière douce. Nous vous accompagnons de la recherche à l’acte.
Investir dans l’immobilier en Andorre, en bref
- Prix : environ 4 000 à 7 000 €/m² selon la paroisse et le bien ; marché tendu, offre rare.
- Acheteur étranger : autorisation d’investissement étranger obligatoire ; achat plafonné à une maison individuelle ou deux appartements (parties liées agrégées) ; taxe progressive sur l’investissement immobilier étranger de 6 à 10 % depuis le 13 février 2026 (loi 2/2026).
- Fiscalité : aucun impôt sur la fortune, plus-value immobilière imposée à l’IRPF (10 % au plus), majorée d’une surtaxe en cas de revente avant 5 ans et exonérée au-delà de 10 ans de détention, ni droits de succession ni de donation.
- Résidence passive : l’immobilier peut constituer l’investissement requis (seuil relevé à 1 M€ en 2026), avec 90 jours de présence par an.
Andorre Gestoria — cabinet fiscal et patrimonial francophone, Canillo (RLG CAPITAL, SL). À jour au 15 octobre 2026.
Andorre
Un marché rare
Pourquoi investir dans l’immobilier en Andorre :
Préparer mon achat
Pourquoi investir dans l’immobilier en Andorre :
valeur sûre et fiscalité douce.
Territoire exigu, offre limitée, demande internationale soutenue : l’immobilier andorran conjugue rareté, valorisation régulière et une fiscalité parmi les plus légères d’Europe. Encore faut-il acheter au bon endroit, au bon prix — c’est notre rôle.
Marché tendu, valeur qui monte
Une offre rare et une demande forte soutiennent les prix et la liquidité des beaux biens.
Fiscalité immobilière légère
Plus-value dégressive jusqu’à l’exonération, et aucun impôt sur la fortune sur votre patrimoine.
Accompagnement clé en main
Autorisation d’investissement, recherche, notaire, fiscalité : un interlocuteur unique, du début à la clé.
Le marché en 2026
Prix de l’immobilier en Andorre : où acheter, combien, pour quel rendement.
Un marché de niche, mais dynamique. Voici les repères pour viser juste.
Demande & rareté
Territoire restreint, construction limitée, afflux international : l’offre de qualité est rare et les prix ont progressé d’environ 10 % par an récemment.
Une valeur refugeRendement
La tension locative, dopée par le ski et la croissance démographique, soutient des rendements nets attractifs, notamment en locatif saisonnier.
Saisonnier & longue durée
Fiscalité immobilière
Fiscalité immobilière en Andorre : plus vous gardez,
Fiscalité immobilière en Andorre : plus vous gardez,
moins vous êtes taxé.
Depuis la réforme de 2023, la plus-value immobilière relève de l’IRPF : une surtaxe frappe la revente rapide, des coefficients réduisent le gain à partir de six ans de détention, et il est exonéré au-delà de dix ans.
| Durée de détention | Taux maximal pour un résident |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 20 % (IRPF 10 % + surtaxe 10 %) |
| De 2 à 5 ans | 15 % (IRPF 10 % + surtaxe 5 %) |
| De 5 à 6 ans | 10 % |
| De 6 à 10 ans | 8, 6, 4 puis 2 % (gain réduit de 20 % par an) |
| Plus de 10 ans | 0 % |
| Loi 5/2014 sur l’IRPF (art. 27 bis et disposition additionnelle 9, dans leur rédaction issue de la loi 5/2025) : taux de l’IRPF de 10 % au plus, coefficients de 0,8 à 0,2 entre six et dix ans de détention, surtaxe spéciale de 10 % avant deux ans et de 5 % entre deux et cinq ans (5 % seulement, et avant deux ans, pour les promotions immobilières neuves). Une société supporte la même surtaxe à l’IS ; un non-résident relève de l’impôt sur le revenu des non-résidents. | |
La taxe d’investissement étranger, anticipée pour vous.
Depuis la loi 2/2026, l’achat par un non-résident — ou par un résident installé depuis moins de trois ans — s’accompagne de la taxe progressive sur l’investissement immobilier étranger, créée en 2024 — 6 % pour un premier bien, 10 % au-delà — et d’un plafond : une maison individuelle ou deux appartements au maximum, les acquisitions du conjoint, des proches et des sociétés liées étant additionnées. Nous l’intégrons à votre plan dès le départ et obtenons l’autorisation d’investissement : aucune surprise, un budget maîtrisé.
Acheter en non-résident
Un étranger peut-il acheter en Andorre ? Oui —
Un étranger peut-il acheter en Andorre ? Oui —
autorisation et taxe 2026, nous balisons tout.
Un non-résident peut tout à fait acquérir un bien en Andorre, moyennant une autorisation d’investissement étranger. Nous orchestrons chaque étape.
Vous
Ce que vous apportez
- Votre projet et votre budget
- Passeport et casier judiciaire (apostillés)
- Justificatif de l’origine des fonds
- Vos critères : zone, type de bien, usage
Nous
Ce que nous orchestrons
- Autorisation d’investissement étranger immobilier
- Recherche & visites avec nos partenaires
- Notaire, acte d’achat et taxe d’investissement
- Optimisation : détention en nom propre ou en société
- Gestion locative et fiscalité au fil de l’eau
Questions fréquentes
Investir dans l’immobilier : vos questions.
Un étranger peut-il acheter de l’immobilier en Andorre ?
Oui. Un non-résident peut acquérir un bien en Andorre après obtention d’une autorisation d’investissement étranger, que nous prenons en charge, dans la limite d’une maison individuelle ou de deux appartements par investisseur (parties liées comprises). La démarche est balisée et sécurisée.
Quelle taxe paie un non-résident à l’achat ?
La taxe sur l’investissement immobilier étranger, créée en 2024 et relevée par la loi 2/2026, s’applique : 6 % pour un premier bien, 10 % pour les biens suivants — aux non-résidents comme aux résidents installés depuis moins de trois ans. Nous l’intégrons à votre budget dès la phase d’étude.
Comment sont taxées les plus-values immobilières ?
Pour un résident, la plus-value est soumise à l’IRPF (10 % au plus). S’y ajoute une surtaxe de 10 % en cas de revente en moins de 2 ans, de 5 % entre 2 et 5 ans ; au-delà de 6 ans de détention, le gain imposable est réduit de 20 % par année supplémentaire, et il est exonéré après 10 ans (loi 5/2014, art. 27 bis, version issue de la loi 5/2025).
Quels sont les prix de l’immobilier en Andorre ?
Le marché se situe globalement entre 4 000 et 7 000 €/m², selon la zone, l’état et les prestations du bien. Les secteurs centraux et les biens neufs de standing se positionnent en haut de fourchette.
L’immobilier locatif est-il rentable en Andorre ?
La rareté de l’offre et la demande, notamment liée au ski, maintiennent une forte tension locative et des rendements nets intéressants. Le locatif saisonnier autour de Grandvalira est particulièrement recherché.
Faut-il acheter en nom propre ou via une société ?
Cela dépend de votre objectif. Pour un patrimoine à transmettre ou plusieurs biens, une société patrimoniale peut être pertinente. Nous comparons les deux options selon votre situation.
Pour aller plus loin : nos avantages fiscaux, la société patrimoniale ou la résidence fiscale en Andorre.
