Se loger en Andorre :
louer un logement en 2026.

Dans la plupart des projets que nous accompagnons, la fiscalité est réglée en deux rendez-vous et la société constituée en quelques semaines. Le logement, lui, prend des mois. L’Andorre a construit peu et accueilli beaucoup ; le parc locatif privé s’est réduit sous l’effet conjugué de la location touristique et d’un dispositif de prorogation forcée qui a gelé des milliers de baux depuis 2019. Résultat : un marché où les biens disponibles se comptent par dizaines, où les loyers affichés dépassent ceux de bien des métropoles européennes, et qui s’apprête à changer de régime au 1er janvier 2027. Ce guide décrit la situation réelle, sans l’enjoliver, et l’ordre dans lequel mener les démarches.

Le marché locatif andorran en 2026 : les chiffres

Les statistiques les plus suivies proviennent des rapports trimestriels du principal portail immobilier de la Principauté. Au deuxième trimestre 2026, ils dressent le tableau suivant :

Cette dernière nuance est essentielle et rarement rappelée : les quelque 20 000 baux encore soumis à prorogation légale supportent des loyers sans commune mesure avec ces montants, parfois trois fois inférieurs. Le marché andorran est en réalité coupé en deux — un parc historique protégé et bon marché, et une offre résiduelle, chère, qui est la seule visible pour un nouvel arrivant. À titre de repère public, le Gouvernement a actualisé de 2,6 % en 2026 les loyers de son parc d’habitation à prix abordable, dont le prix moyen s’établit autour de 9,47 € le mètre carré.

Pourquoi l’offre est si réduite

Trois causes se cumulent. D’abord la démographie : la population a atteint 89 368 habitants au 31 mars 2026 (+1,9 % en un an) et l’emploi salarié progresse de 2,5 %, alors que la construction reste contrainte par le relief et par les règles d’urbanisme des comuns. Ensuite la location touristique, longtemps plus rentable que la location à l’année, qui a retiré des centaines de logements du marché résidentiel. Enfin et surtout, l’intervention publique : face à la flambée des loyers, le Consell General a instauré à partir de 2019 une prorogation forcée des baux d’habitation, reconduite et étendue par la loi 24/2023 du 28 novembre.

Ce texte a offert aux locataires dont le bail avait été signé en 2021 ou avant une prolongation de un à trois ans selon l’année de signature, à demander au cours de l’année 2024, les loyers supérieurs à 2 000 € par mois en étant exclus. Depuis 2025, les baux nouvellement conclus relèvent à l’inverse de la liberté contractuelle. Effet collatéral bien connu de ce type de mesure : les propriétaires dont le bien est « bloqué » ne remettent rien sur le marché, et ceux qui le peuvent préfèrent vendre. D’où les 117 annonces de location face à 796 annonces de vente.

Ce que change la loi 11/2026 au 1er janvier 2027

Adoptée le 4 juin 2026 et applicable au 1er janvier 2027, la loi 11/2026 organise la sortie ordonnée de ce régime d’exception sur quatre ans. Les baux prorogés retrouvent le droit commun par vagues, en commençant par les plus anciens et les moins chers au mètre carré :

À la sortie, la loi ne libère pas brutalement les prix : la hausse applicable au nouveau bail est plafonnée pendant cinq ans, d’autant plus fortement que le loyer précédent était élevé :

Trois autres dispositions méritent l’attention. La durée minimale d’un bail d’habitation est fixée à cinq ans, et le bailleur qui souhaite ne pas renouveler doit prévenir six mois à l’avance (contre trois auparavant) ; la reprise du logement pour usage personnel suppose une justification documentée et une occupation d’au moins cinq ans. La loi institue par ailleurs le SICAR, registre informatique des contrats de location, et annonce un programme d’incitations fiscales à la construction et à la réhabilitation de logements à loyer abordable dans les six mois de son entrée en vigueur.

Enfin, un article intéresse directement nos clients : la loi interdit d’affecter un logement résidentiel à l’activité économique d’une personne non résidente, celle-ci devant se dérouler dans un local commercial ou un espace de coworking. Domicilier son activité à son adresse personnelle n’est donc pas une option universelle ; le choix du local fait partie du dossier de création de société.

Le bail andorran : durée, garantie, préavis

Les baux d’habitation relèvent du texte consolidé des baux urbains (loi 15/2022), complété par la loi 11/2026 à compter de 2027. Les points à connaître avant de signer :

• Dépôt de garantie : il ne peut excéder deux mois de loyer. Les parties peuvent lui substituer une garantie bancaire ou une autre sûreté, ce que certains bailleurs demandent à un locataire fraîchement arrivé et sans historique local.
• Durée : cinq ans au minimum pour une résidence habituelle et permanente sous le régime de la loi 11/2026.
• Indexation : la revalorisation annuelle doit être prévue au contrat ; elle suit l’indice des prix à la consommation, dans la limite des plafonds ci-dessus lorsqu’ils s’appliquent.
• Charges : la quote-part de copropriété (comunitat), l’eau, l’électricité et le chauffage s’ajoutent au loyer. Dans un pays où l’hiver dure de novembre à avril, le poste chauffage n’est pas anecdotique : demandez les consommations réelles de l’année précédente avant de signer.
• État des lieux et mobilier : une part importante de l’offre est louée meublée, en particulier dans les stations ; l’inventaire annexé au bail évite la discussion au départ.

Louer quand on arrive : l’ordre des opérations

C’est le point qui surprend le plus les familles françaises : le logement conditionne le permis, pas l’inverse. Le dossier d’autorisation d’immigration — résidence et travail comme résidence sans activité — exige un contrat de bail ou un titre de propriété. Si le demandeur n’est pas titulaire du bail, il faut y joindre un certificat de domicile, l’accord écrit du bailleur et la copie de sa pièce d’identité. Une fois l’autorisation obtenue, l’inscription au comú de la paroisse doit intervenir dans les trois mois.

Notre recommandation, après des dizaines d’installations accompagnées :

1. Venir sur place pour visiter : à ce niveau de tension, les biens corrects se louent en quelques jours et rarement à distance.
2. Préparer un dossier complet — pièce d’identité, justificatifs de revenus ou bilans, attestation du cabinet accompagnant le projet, garantie bancaire éventuelle. Un bailleur andorran arbitre d’abord sur la solidité du locataire.
3. Prévoir une solution transitoire (location de courte durée, appart-hôtel) pour les premières semaines, plutôt que de signer un bail de cinq ans dans l’urgence ; le coût est réel, mais inférieur à celui d’un mauvais choix.
4. Choisir la paroisse en fonction de la vie quotidienne : Escaldes et Andorre-la-Vieille pour la proximité des services et de l’hôpital, Encamp, La Massana ou Sant Julià pour le budget, en acceptant vingt à trente minutes de route — et l’hiver, la neige.
5. Enchaîner sur le dossier d’immigration dès le bail signé, sans laisser passer les délais.

Le budget logement doit être arbitré avec le reste : notre guide du coût de la vie en Andorre donne les autres postes, et notre guide des salaires le revenu net qui leur fait face. La couverture santé et le logement forment, avec le permis, le trépied de toute installation réussie.

Louer ou acheter ?

Avec un appartement moyen affiché à près de 966 000 €, l’achat n’est pas à la portée de tous les projets ; il reste néanmoins pertinent pour trois profils : les résidents passifs, dont l’investissement immobilier peut compter dans l’engagement exigé par l’immigration ; les familles qui s’installent durablement et préfèrent capitaliser plutôt que subir un marché locatif étroit ; les investisseurs, à condition d’intégrer l’impôt sur l’investissement étranger immobilier institué en 2026. Les règles d’acquisition, l’autorisation d’investissement étranger et la fiscalité des plus-values sont détaillées dans notre guide pour acheter un bien en Andorre et notre page investir dans l’immobilier andorran ; les changements de 2026 figurent dans notre guide des réformes.

Les pièges à éviter

• Signer un bail sans vérifier son régime. Un logement encore soumis à prorogation, une maison unifamiliale ou un loyer supérieur à 2 500 € n’obéissent pas aux mêmes règles de renouvellement et de hausse.
• Oublier que la résidence passive est exclue du dispositif protecteur de la loi 11/2026 : le bail d’un résident sans activité lucrative se négocie dans le droit commun, sans plafond de revalorisation.
• Domicilier son activité dans son logement alors que la loi le prohibe pour les non-résidents : prévoyez un local ou un espace partagé dès le plan de financement.
• Sous-estimer les charges d’hiver et la quote-part de copropriété dans un immeuble ancien mal isolé.
• Négliger la saisonnalité. Chercher un logement à l’année en novembre, quand la saison de ski mobilise l’offre, revient à chercher au pire moment.

Nous intégrons systématiquement la recherche de logement au calendrier d’installation : elle commande la date de dépôt du dossier d’immigration, donc celle de votre résidence fiscale. Dites-nous votre paroisse cible, votre budget et votre échéance, nous vous indiquerons ce qui est réaliste — et ce qui ne l’est pas. Pour la vue d’ensemble, poursuivez avec notre guide vivre en Andorre et notre analyse des inconvénients de la Principauté.