En bref : Acheter un bien immobilier en Andorre en 2026.
- Un étranger peut-il acheter un bien en Andorre ? Oui. Un non-résident doit obtenir une autorisation préalable d’investissement étranger (délai d’environ 2 mois) avant l’achat, dans la limite d’une maison individuelle ou de deux appartements par investisseur (parties liées comprises).
- Quelle est la taxe sur l’achat immobilier en 2026 ? Depuis la Llei 2/2026, l’achat par un étranger est taxé de 6 % (premier bien) à 10 %, de façon progressive selon le nombre de biens détenus (parties liées comprises), avec une réduction pouvant atteindre 90 % si le bien est loué en résidence principale sur le long terme.
- Quels sont les frais d’achat immobilier en Andorre ? Hors taxe d’investissement étranger, comptez environ 5 % : droit de mutation (≈ 4 % dans l’ancien, ou IGI 4,5 % dans le neuf) et frais de notaire (≈ 1 %).
Réponses synthétiques d’Andorre Gestoria, cabinet fiscal et patrimonial francophone à Canillo (RLG CAPITAL, SL). Détails, chiffres et sources dans l’article — à jour au 15 octobre 2026.
Acheter en Andorre est tout à fait possible pour un non-résident, mais le cadre a évolué en 2026 (autorisation, nouvelle taxe). Voici le guide complet pour acheter en toute sérénité.
Le marché : prix et tendances 2026
Le marché est tendu (demande supérieure à l’offre). Le prix moyen national se situe autour de 4 300 – 4 500 €/m² sur les transactions officielles, et grimpe à 5 000 – 7 000 €/m² dans le centre d’Andorra la Vella, à Escaldes ou dans le neuf haut de gamme. Les biens de qualité partent vite.
Étranger : pouvez-vous acheter ?
Oui. Un non-résident doit toutefois obtenir une autorisation préalable d’investissement étranger avant l’achat : démarche administrative (droits d’environ 300 €), délai de l’ordre de 2 mois, l’absence de réponse valant refus. L’achat est plafonné : un investisseur étranger peut acquérir une maison individuelle, ou deux appartements (ou studios) au maximum, avec au plus trois places de parking et trois caves par logement. Les acquisitions des parties liées — conjoint ou partenaire, parents jusqu’au troisième degré, sociétés contrôlées — sont additionnées : on ne contourne pas le plafond en multipliant les acheteurs. Un résident, lui, n’achète librement qu’après trois ans de résidence effective (sur les dix dernières années) ; avant, il est traité comme un investisseur étranger. Nous gérons l’intégralité de la procédure.
La taxe sur l’investissement immobilier étranger (2026)
Créée en 2024 (Llei 3/2024) et relevée par la Llei 2/2026 (en vigueur le 13 février 2026), la taxe vise l’achat par un investisseur étranger — y compris un résident installé depuis moins de trois ans —, soumis à une taxe progressive (IEI), calculée par tranches selon le nombre total de biens détenus — ceux des parties liées compris : 6 % pour un premier bien (maison individuelle ou appartement), 10 % au-delà ; une fois le taux maximal atteint, toutes les acquisitions suivantes y sont soumises. Une réduction pouvant atteindre 90 % s’applique lorsque le logement est destiné à la location en résidence principale sur le long terme — un dispositif clé pour les investisseurs locatifs.
Les frais d’acquisition
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Mutation — ancien (ITP) | ≈ 4 % |
| Neuf (IGI au lieu de l’ITP) | 4,5 % |
| Notaire | ≈ 1 % |
| Taxe d’investissement étranger | 6 – 10 % |
| Taux 2026. Hors taxe d’investissement, les frais « classiques » tournent autour de 5 %. | |
La plus-value à la revente
La plus-value immobilière des résidents relève de l’IRPF (10 % au plus) : une surtaxe de 10 % s’y ajoute en cas de revente en moins de 2 ans, de 5 % entre 2 et 5 ans ; au-delà de 6 ans de détention, le gain imposable est réduit de 20 % par an, et il est exonéré après 10 ans (loi 5/2014, art. 27 bis, version issue de la loi 5/2025). Détenir et conserver son bien est donc fiscalement récompensé.
Financer son achat
Les banques andorranes financent l’immobilier. Pour un non-résident, l’apport demandé est généralement de l’ordre de 40 à 50 %, contre un apport plus réduit pour un résident. Ouvrir un compte bancaire andorran est un préalable utile.
À retenir
- Prix moyen ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (jusqu’à 7 000 € au centre)
- Non-résident : autorisation préalable obligatoire (~2 mois)
- Taxe d’investissement 2026 : 6 % → 10 % (−90 % si location longue durée — voir notre guide du marché locatif)
- Frais « classiques » ≈ 5 % (mutation + notaire)
- Plus-value : surtaxe avant 5 ans, exonérée après 10 ans
Avant d’acheter, sécurisez votre résidence et votre fiscalité. Voir aussi le coût de la vie en Andorre.
