Acheter en Andorre est tout à fait possible pour un non-résident, mais le cadre a évolué en 2026 (autorisation, nouvelle taxe). Voici le guide complet pour acheter en toute sérénité.
Le marché : prix et tendances 2026
Le marché est tendu (demande supérieure à l’offre). Le prix moyen national se situe autour de 4 300 – 4 500 €/m² sur les transactions officielles, et grimpe à 5 000 – 7 000 €/m² dans le centre d’Andorra la Vella, à Escaldes ou dans le neuf haut de gamme. Les biens de qualité partent vite.
Étranger : pouvez-vous acheter ?
Oui. Un non-résident doit toutefois obtenir une autorisation préalable d’investissement étranger avant l’achat : démarche administrative (droits d’environ 300 €), délai de l’ordre de 2 mois, l’absence de réponse valant refus. Des plafonds existent (par exemple un nombre limité de logements et de places de parking par investisseur). Un résident, lui, achète librement. Nous gérons l’intégralité de la procédure.
La taxe sur l’investissement immobilier étranger (2026)
Depuis la Llei 2/2026 (en vigueur le 13 février 2026), l’achat par un investisseur étranger est soumis à une taxe progressive selon le rang d’acquisition : 6 % pour un premier bien, et jusqu’à 10 % au-delà. Une réduction pouvant atteindre 90 % s’applique lorsque le logement est destiné à la location en résidence principale sur le long terme — un dispositif clé pour les investisseurs locatifs.
Les frais d’acquisition
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Mutation — ancien (ITP) | ≈ 4 % |
| Neuf (IGI au lieu de l’ITP) | 4,5 % |
| Notaire | ≈ 1 % |
| Taxe d’investissement étranger | 6 – 10 % |
| Taux 2026. Hors taxe d’investissement, les frais « classiques » tournent autour de 5 %. | |
La plus-value à la revente
La plus-value immobilière des résidents suit un barème dégressif selon la durée de détention : élevée les premières années (de l’ordre de 15 % en deçà de 2 ans), elle diminue ensuite jusqu’à l’exonération au terme d’une longue détention. Détenir et conserver son bien est donc fiscalement récompensé.
Financer son achat
Les banques andorranes financent l’immobilier. Pour un non-résident, l’apport demandé est généralement de l’ordre de 40 à 50 %, contre un apport plus réduit pour un résident. Ouvrir un compte bancaire andorran est un préalable utile.
À retenir
- Prix moyen ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (jusqu’à 7 000 € au centre)
- Non-résident : autorisation préalable obligatoire (~2 mois)
- Taxe d’investissement 2026 : 6 % → 10 % (−90 % si location longue durée)
- Frais « classiques » ≈ 5 % (mutation + notaire)
- Plus-value dégressive → exonérée après longue détention
Avant d’acheter, sécurisez votre résidence et votre fiscalité. Voir aussi le coût de la vie en Andorre.
