Comprar em Andorra é perfeitamente possível para um não residente, mas o quadro legal evoluiu em 2026 (autorização, novo imposto). Eis o guia completo para comprar com toda a segurança.
O mercado : preços e tendências 2026
O mercado está tensionado (procura superior à oferta). O preço médio nacional situa-se em torno de 4 300 – 4 500 €/m² nas transações oficiais, e sobe para 5 000 – 7 000 €/m² no centro de Andorra a Velha, em Escaldes ou no novo de gama alta. Os bens de qualidade vendem-se rapidamente.
Estrangeiro : pode comprar ?
Sim. Um não residente deve, no entanto, obter uma autorização prévia de investimento estrangeiro antes da compra : diligência administrativa (direitos de cerca de 300 €), prazo de cerca de 2 meses, a ausência de resposta valendo recusa. Existem limites (por exemplo, um número limitado de habitações e lugares de estacionamento por investidor). Um residente compra livremente. Tratamos de toda a tramitação.
O imposto sobre o investimento imobiliário estrangeiro (2026)
Desde a Llei 2/2026 (em vigor a 13 de fevereiro de 2026), a compra por um investidor estrangeiro está sujeita a um imposto progressivo segundo a ordem de aquisição : 6 % para um primeiro bem, e até 10 % acima desse valor. Aplica-se uma redução que pode atingir 90 % quando o imóvel se destina ao arrendamento em residência principal a longo prazo — um dispositivo-chave para os investidores em arrendamento.
Os custos de aquisição
| Rubrica | Montante indicativo |
|---|---|
| Transmissão — usado (ITP) | ≈ 4 % |
| Novo (IGI em vez do ITP) | 4,5 % |
| Notário | ≈ 1 % |
| Imposto de investimento estrangeiro | 6 – 10 % |
| Taxas de 2026. Excluindo o imposto de investimento, os custos «clássicos» rondam os 5 %. | |
A mais-valia na revenda
A mais-valia imobiliária dos residentes segue uma tabela degressiva consoante o prazo de detenção : elevada nos primeiros anos (cerca de 15 % abaixo de 2 anos), diminui progressivamente até à isenção após um longo período de detenção. Deter e conservar o imóvel é, por isso, fiscalmente recompensado.
Financiar a compra
Os bancos andorranos financiam o imobiliário. Para um não residente, a entrada pedida é geralmente de cerca de 40 a 50 %, contra uma entrada mais reduzida para um residente. Abrir uma conta bancária andorrana é um pré-requisito útil.
A reter
- Preço médio ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (até 7 000 € no centro)
- Não residente : autorização prévia obrigatória (~2 meses)
- Imposto de investimento 2026 : 6 % → 10 % (−90 % se arrendamento longa duração)
- Custos «clássicos» ≈ 5 % (transmissão + notário)
- Mais-valia degressiva → isenta após longa detenção
Antes de comprar, garanta a sua residência e a sua fiscalidade. Veja também o custo de vida em Andorra.
