Em resumo : Comprar um imóvel em Andorra em 2026.
- Um estrangeiro pode comprar um imóvel em Andorra? Sim. Um não residente deve obter uma autorização prévia de investimento estrangeiro (prazo de cerca de 2 meses) antes da compra, dentro do limite de uma moradia unifamiliar ou de dois apartamentos por investidor (partes relacionadas incluídas).
- Qual é o imposto sobre a compra imobiliária em 2026? Desde a Llei 2/2026, a compra por um estrangeiro é tributada em 6 % (primeiro bem) até 10 % segundo a ordem de aquisição, com uma redução que pode atingir 90 % se o bem for arrendado em residência principal a longo prazo.
- Quais são os custos de compra imobiliária em Andorra? Excluindo o imposto de investimento estrangeiro, conte cerca de 5 %: direito de transmissão (≈ 4 % no usado, ou IGI 4,5 % no novo) e custos de notário (≈ 1 %).
Respostas sintéticas da Andorre Gestoria, gabinete fiscal e patrimonial francófono em Canillo (RLG CAPITAL, SL). Detalhes, números e fontes no artigo — atualizado a 15 de outubro de 2026.
Comprar em Andorra é perfeitamente possível para um não residente, mas o quadro legal evoluiu em 2026 (autorização, novo imposto). Eis o guia completo para comprar com toda a segurança.
O mercado : preços e tendências 2026
O mercado está tensionado (procura superior à oferta). O preço médio nacional situa-se em torno de 4 300 – 4 500 €/m² nas transações oficiais, e sobe para 5 000 – 7 000 €/m² no centro de Andorra a Velha, em Escaldes ou no novo de gama alta. Os bens de qualidade vendem-se rapidamente.
Estrangeiro : pode comprar ?
Sim. Um não residente deve, no entanto, obter uma autorização prévia de investimento estrangeiro antes da compra : diligência administrativa (direitos de cerca de 300 €), prazo de cerca de 2 meses, a ausência de resposta valendo recusa. A compra está limitada: um investidor estrangeiro pode adquirir uma moradia unifamiliar, ou um máximo de dois apartamentos (ou estúdios), com, no máximo, três lugares de estacionamento e três arrecadações por habitação. As aquisições das partes relacionadas — cônjuge ou companheiro, parentes até ao terceiro grau, sociedades controladas — são somadas: não se contorna o limite multiplicando os compradores. Um residente, por seu lado, só compra livremente após três anos de residência efetiva (nos últimos dez anos); antes disso, é tratado como investidor estrangeiro. Tratamos de toda a tramitação.
O imposto sobre o investimento imobiliário estrangeiro (2026)
Criado em 2024 (Llei 3/2024) e elevado pela Llei 2/2026 (em vigor a 13 de fevereiro de 2026), o imposto visa a compra por um investidor estrangeiro — incluindo um residente instalado há menos de três anos —, sujeita a um imposto progressivo (IEI), calculado por escalões segundo o número total de imóveis detidos — incluindo os das partes relacionadas : 6 % para um primeiro bem (moradia unifamiliar ou apartamento), 10 % a partir daí ; uma vez atingida a taxa máxima, todas as aquisições seguintes ficam sujeitas a ela. Aplica-se uma redução que pode atingir 90 % quando o imóvel se destina ao arrendamento em residência principal a longo prazo — um dispositivo-chave para os investidores em arrendamento.
Os custos de aquisição
| Rubrica | Montante indicativo |
|---|---|
| Transmissão — usado (ITP) | ≈ 4 % |
| Novo (IGI em vez do ITP) | 4,5 % |
| Notário | ≈ 1 % |
| Imposto de investimento estrangeiro | 6 – 10 % |
| Taxas de 2026. Excluindo o imposto de investimento, os custos «clássicos» rondam os 5 %. | |
A mais-valia na revenda
A mais-valia imobiliária dos residentes é tributada em IRPF (10 % no máximo) : acresce uma sobretaxa de 10 % em caso de venda antes de 2 anos e de 5 % entre 2 e 5 anos ; a partir de 6 anos de detenção, o ganho tributável é reduzido 20 % por ano, e fica isento após 10 anos (lei 5/2014, art. 27 bis, na redação da lei 5/2025). Deter e conservar o imóvel é, por isso, fiscalmente recompensado.
Financiar a compra
Os bancos andorranos financiam o imobiliário. Para um não residente, a entrada pedida é geralmente de cerca de 40 a 50 %, contra uma entrada mais reduzida para um residente. Abrir uma conta bancária andorrana é um pré-requisito útil.
A reter
- Preço médio ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (até 7 000 € no centro)
- Não residente : autorização prévia obrigatória (~2 meses)
- Imposto de investimento 2026 : 6 % → 10 % (−90 % se arrendamento longa duração)
- Custos «clássicos» ≈ 5 % (transmissão + notário)
- Mais-valia : sobretaxa antes de 5 anos, isenta após 10 anos
Antes de comprar, garanta a sua residência e a sua fiscalidade. Veja também o custo de vida em Andorra.
