En resumen: Comprar un bien inmueble en Andorra en 2026.
- ¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Andorra? Sí. Un no residente debe obtener una autorización previa de inversión extranjera (plazo de aproximadamente 2 meses) antes de la compra, con el límite de una vivienda unifamiliar o dos pisos por inversor (partes vinculadas incluidas).
- ¿Cuál es el impuesto sobre la compra inmobiliaria en 2026? Desde la Llei 2/2026, la compra por un extranjero tributa del 6 % (primer inmueble) al 10 %, de forma progresiva según el número de inmuebles, con una reducción de hasta el 90 % si el inmueble se alquila como residencia principal a largo plazo.
- ¿Cuáles son los gastos de compra inmobiliaria en Andorra? Sin el impuesto de inversión extranjera, calcule aproximadamente el 5 %: impuesto de transmisión (≈ 4 % en segunda mano, o IGI 4,5 % en obra nueva) y gastos de notario (≈ 1 %).
Respuestas sintéticas de Andorre Gestoria, gabinete fiscal y patrimonial francófono en Canillo (RLG CAPITAL, SL). Detalles, cifras y fuentes en el artículo — actualizado el 15 de octubre de 2026.
Comprar en Andorra es perfectamente posible para un no residente, pero el marco ha evolucionado en 2026 (autorización, nuevo impuesto). Aquí la guía completa para comprar con total tranquilidad.
El mercado: precios y tendencias 2026
El mercado está tensionado (demanda superior a la oferta). El precio medio nacional se sitúa en torno a 4 300 – 4 500 €/m² en las transacciones oficiales, y sube hasta 5 000 – 7 000 €/m² en el centro de Andorra la Vella, Escaldes o en obra nueva de alto standing. Los inmuebles de calidad se venden rápidamente.
Extranjero: ¿puede comprar?
Sí. No obstante, un no residente debe obtener una autorización previa de inversión extranjera antes de la compra: trámite administrativo (tasas de aproximadamente 300 €), plazo de alrededor de 2 meses, y la ausencia de respuesta equivale a denegación. La compra está limitada: un inversor extranjero puede adquirir una vivienda unifamiliar, o un máximo de dos pisos (apartamentos o estudios), con un máximo de tres plazas de aparcamiento y tres trasteros por vivienda. Las adquisiciones de las partes vinculadas — cónyuge o pareja, parientes hasta el tercer grado, sociedades controladas — se suman: el límite no se elude multiplicando los compradores. Un residente, por su parte, solo compra libremente tras tres años de residencia efectiva (en los diez últimos años); antes, se le trata como inversor extranjero. Gestionamos íntegramente el procedimiento.
El impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (2026)
Creado en 2024 (Llei 3/2024) y elevado por la Llei 2/2026 (en vigor el 13 de febrero de 2026), el impuesto grava la compra por parte de un inversor extranjero — incluido un residente instalado desde hace menos de tres años —, que queda sujeta a un impuesto progresivo (IEI), calculado por tramos según el número total de inmuebles poseídos — incluidos los de las partes vinculadas: 6 % para un primer inmueble (vivienda unifamiliar o piso), 10 % a partir del segundo; una vez alcanzado el tipo máximo, todas las adquisiciones posteriores tributan a ese tipo. Se aplica una reducción de hasta el 90 % cuando la vivienda se destina al alquiler como residencia principal a largo plazo — un mecanismo clave para los inversores en alquiler.
Los gastos de adquisición
| Concepto | Importe indicativo |
|---|---|
| Transmisión — segunda mano (ITP) | ≈ 4 % |
| Obra nueva (IGI en lugar del ITP) | 4,5 % |
| Notario | ≈ 1 % |
| Impuesto de inversión extranjera | 6 – 10 % |
| Tipos 2026. Sin el impuesto de inversión, los gastos «clásicos» rondan el 5 %. | |
La plusvalía en la venta
La plusvalía inmobiliaria de los residentes tributa en el IRPF (10 % como máximo): se añade un recargo del 10 % si se vende antes de 2 años y del 5 % entre 2 y 5 años; a partir de 6 años de tenencia, la ganancia imponible se reduce un 20 % por año, y queda exenta a partir de 10 años (ley 5/2014, art. 27 bis, en la redacción de la ley 5/2025). Mantener y conservar el inmueble es, por tanto, fiscalmente recompensado.
Financiar la compra
Los bancos andorranos financian inmuebles. Para un no residente, la aportación exigida suele ser del orden del 40 al 50 %, frente a una aportación menor para un residente. Abrir una cuenta bancaria andorrana es un paso previo útil.
Lo esencial
- Precio medio ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (hasta 7 000 € en el centro)
- No residente: autorización previa obligatoria (~2 meses)
- Impuesto de inversión 2026: 6 % → 10 % (−90 % si alquiler de larga duración)
- Gastos «clásicos» ≈ 5 % (transmisión + notario)
- Plusvalía: recargo antes de 5 años, exenta a partir de 10 años
Antes de comprar, asegure su residencia y su fiscalidad. Consulte también el coste de vida en Andorra.
