Comprar en Andorra es perfectamente posible para un no residente, pero el marco ha evolucionado en 2026 (autorización, nuevo impuesto). Aquí la guía completa para comprar con total tranquilidad.
El mercado : precios y tendencias 2026
El mercado está tensionado (demanda superior a la oferta). El precio medio nacional se sitúa en torno a 4 300 – 4 500 €/m² en las transacciones oficiales, y sube hasta 5 000 – 7 000 €/m² en el centro de Andorra la Vella, Escaldes o en obra nueva de alto standing. Los inmuebles de calidad se venden rápidamente.
Extranjero : ¿puede comprar ?
Sí. No obstante, un no residente debe obtener una autorización previa de inversión extranjera antes de la compra : trámite administrativo (tasas de aproximadamente 300 €), plazo de alrededor de 2 meses, y la ausencia de respuesta equivale a denegación. Existen límites (por ejemplo, un número limitado de viviendas y plazas de aparcamiento por inversor). Un residente compra libremente. Gestionamos íntegramente el procedimiento.
El impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (2026)
Desde la Llei 2/2026 (en vigor el 13 de febrero de 2026), la compra por un inversor extranjero está sujeta a un impuesto progresivo según el rango de adquisición : 6 % para un primer inmueble, y hasta 10 % a partir del segundo. Se aplica una reducción de hasta el 90 % cuando la vivienda se destina al alquiler como residencia principal a largo plazo — un mecanismo clave para los inversores en alquiler.
Los gastos de adquisición
| Concepto | Importe indicativo |
|---|---|
| Transmisión — segunda mano (ITP) | ≈ 4 % |
| Obra nueva (IGI en lugar del ITP) | 4,5 % |
| Notario | ≈ 1 % |
| Impuesto de inversión extranjera | 6 – 10 % |
| Tipos 2026. Sin el impuesto de inversión, los gastos «clásicos» rondan el 5 %. | |
La plusvalía en la venta
La plusvalía inmobiliaria de los residentes sigue una escala decreciente según el periodo de tenencia : elevada los primeros años (del orden del 15 % antes de 2 años), disminuye posteriormente hasta la exención tras un largo periodo de tenencia. Mantener y conservar el inmueble es, por tanto, fiscalmente recompensado.
Financiar la compra
Los bancos andorranos financian inmuebles. Para un no residente, la aportación exigida suele ser del orden del 40 al 50 %, frente a una aportación menor para un residente. Abrir una cuenta bancaria andorrana es un paso previo útil.
Lo esencial
- Precio medio ≈ 4 300 – 4 500 €/m² (hasta 7 000 € en el centro)
- No residente : autorización previa obligatoria (~2 meses)
- Impuesto de inversión 2026 : 6 % → 10 % (−90 % si alquiler de larga duración)
- Gastos «clásicos» ≈ 5 % (transmisión + notario)
- Plusvalía decreciente → exenta tras larga tenencia
Antes de comprar, asegure su residencia y su fiscalidad. Consulte también el coste de vida en Andorra.
