باختصار: شراء عقار في أندورا عام 2026.
- هل يمكن للأجنبي شراء عقار في أندورا؟ نعم. يتعيّن على غير المقيم الحصول على تصريح مسبق للاستثمار الأجنبي (مهلة نحو شهرين) قبل الشراء، في حدود منزل مستقل واحد أو شقتين لكل مستثمر (بما يشمل الأطراف المرتبطة).
- ما هي ضريبة الشراء العقاري في 2026؟ منذ Llei 2/2026، يخضع شراء الأجنبي لضريبة من 6 % (العقار الأول) إلى 10 % وفق الرتبة، مع تخفيض قد يبلغ 90 % إذا كان العقار مُؤجَّراً كمسكن رئيسي على المدى الطويل.
- ما هي تكاليف الشراء العقاري في أندورا؟ باستثناء ضريبة الاستثمار الأجنبي، توقّع نحو 5 %: رسوم نقل الملكية (≈ 4 % في القديم أو IGI 4,5 % في الجديد) وأتعاب كاتب العدل (≈ 1 %).
إجابات موجزة من Andorre Gestoria، مكتب استشارات ضريبية وإدارة ثروات ناطق بالفرنسية في كانيّو (RLG CAPITAL, SL). التفاصيل والأرقام والمصادر في المقال — محدّث في 15 أكتوبر 2026.
الشراء في أندورا ممكن تماماً لغير المقيم، غير أن الإطار تطوّر في 2026 (تصريح، ضريبة جديدة). إليك الدليل الشامل للشراء بكل اطمئنان.
السوق: الأسعار والاتجاهات 2026
السوق متوترة (الطلب يفوق العرض). يتراوح متوسط السعر الوطني حول 4 300 – 4 500 €/م² على المعاملات الرسمية، ويصل إلى 5 000 – 7 000 €/م² في وسط أندورا لا فيلا وإسكالديس والمباني الجديدة الراقية. العقارات الجيدة تُباع بسرعة.
أجنبي: هل يمكنك الشراء ؟
نعم. غير أن غير المقيم يتعيّن عليه الحصول على تصريح مسبق للاستثمار الأجنبي قبل الشراء: إجراء إداري (رسوم بنحو 300 €)، ومهلة تقارب شهرين، وانعدام الردّ يُعدّ رفضاً. الشراء محدود بسقف: يمكن للمستثمر الأجنبي اقتناء منزل مستقل واحد، أو شقتين (أو استوديوهين) كحد أقصى، مع ثلاثة مواقف سيارات وثلاثة مخازن على الأكثر لكل مسكن. وتُجمع مقتنيات الأطراف المرتبطة — الزوج أو الشريك، الأقارب حتى الدرجة الثالثة، الشركات الخاضعة للسيطرة —: لا يمكن الالتفاف على السقف بتعديد المشترين. أما المقيم فلا يشتري بحرية إلا بعد ثلاث سنوات من الإقامة الفعلية (خلال السنوات العشر الأخيرة) ؛ وقبل ذلك يُعامَل معاملة المستثمر الأجنبي. نتولّى الإجراء بالكامل.
ضريبة الاستثمار العقاري الأجنبي (2026)
أُنشئت ضريبة الاستثمار العقاري الأجنبي في 2024 (Llei 3/2024) ورفعتها Llei 2/2026 (السارية بتاريخ 13 فبراير 2026)، وهي تستهدف شراء المستثمر الأجنبي — بما في ذلك المقيم الذي استقر منذ أقل من ثلاث سنوات —، الذي يخضع لـضريبة تصاعدية (IEI) تُحتسب بالشرائح وفق العدد الإجمالي للعقارات المملوكة — بما فيها عقارات الأطراف المرتبطة: 6 % للعقار الأول (منزل مستقل أو شقة)، و10 % لما يليه ؛ ومتى بلغ المستثمر المعدل الأقصى خضعت له كل المقتنيات اللاحقة. يُطبَّق تخفيض قد يبلغ 90 % عندما يُخصَّص المسكن لـالإيجار كمسكن رئيسي على المدى الطويل — وهو جهاز أساسي للمستثمرين الإيجاريين.
تكاليف الاقتناء
| البند | المبلغ الاسترشادي |
|---|---|
| رسوم النقل — قديم (ITP) | ≈ 4 % |
| جديد (IGI بدلاً من ITP) | 4,5 % |
| كاتب العدل | ≈ 1 % |
| ضريبة الاستثمار الأجنبي | 6 – 10 % |
| معدلات 2026. باستثناء ضريبة الاستثمار، تدور التكاليف «الكلاسيكية» حول 5 %. | |
أرباح رأس المال عند إعادة البيع
تخضع أرباح رأس المال العقارية للمقيمين لـضريبة الدخل IRPF (بحد أقصى 10 %): وتُضاف ضريبة إضافية بنسبة 10 % عند البيع قبل سنتين و5 % بين سنتين وخمس سنوات؛ وبعد 6 سنوات من الاحتفاظ يُخفَّض الربح الخاضع للضريبة بنسبة 20 % سنوياً، ويُصبح معفى تماماً بعد 10 سنوات (القانون 5/2014، المادة 27 مكرر، بصيغة القانون 5/2025). الاحتفاظ بالعقار إذن مكافأة ضريبية.
تمويل الشراء
تموّل البنوك الأندورية العقارات. لـغير المقيم، يُطلب في العادة دفعة أولى تتراوح بين 40 و50 %، مقابل دفعة أقل للمقيم. فتح حساب مصرفي أندوري خطوة مبدئية مفيدة.
خلاصة
- متوسط السعر ≈ 4 300 – 4 500 €/م² (حتى 7 000 € في المركز)
- غير المقيم: تصريح مسبق إلزامي (~شهران)
- ضريبة الاستثمار 2026: 6 % → 10 % (−90 % عند الإيجار طويل الأمد)
- التكاليف «الكلاسيكية» ≈ 5 % (نقل + كاتب عدل)
- أرباح رأس المال: ضريبة إضافية قبل 5 سنوات، وإعفاء بعد 10 سنوات
قبل الشراء، أمّن إقامتك ووضعك الضريبي. انظر أيضاً تكلفة المعيشة في أندورا.
