الشراء في أندورا ممكن تماماً لغير المقيم، غير أن الإطار تطوّر في 2026 (تصريح، ضريبة جديدة). إليك الدليل الشامل للشراء بكل اطمئنان.
السوق : الأسعار والاتجاهات 2026
السوق متوترة (الطلب يفوق العرض). يتراوح متوسط السعر الوطني حول 4 300 – 4 500 €/م² على المعاملات الرسمية، ويصل إلى 5 000 – 7 000 €/م² في وسط أندورا لا فيلا وإسكالديس والمباني الجديدة الراقية. العقارات الجيدة تُباع بسرعة.
أجنبي : هل يمكنك الشراء ؟
نعم. غير أن غير المقيم يتعيّن عليه الحصول على تصريح مسبق للاستثمار الأجنبي قبل الشراء : إجراء إداري (رسوم بنحو 300 €)، ومهلة تقارب شهرين، وانعدام الردّ يُعدّ رفضاً. توجد حدود قصوى (مثلاً عدد محدود من الشقق ومواقف السيارات لكل مستثمر). أما المقيم فيشتري بحرية. نتولّى الإجراء بالكامل.
ضريبة الاستثمار العقاري الأجنبي (2026)
منذ Llei 2/2026 (السارية بتاريخ 13 فبراير 2026)، يخضع شراء المستثمر الأجنبي لـضريبة تصاعدية وفق رتبة الاقتناء : 6 % للعقار الأول، وحتى 10 % فيما بعد. يُطبَّق تخفيض قد يبلغ 90 % عندما يُخصَّص المسكن لـالإيجار كمسكن رئيسي على المدى الطويل — وهو جهاز أساسي للمستثمرين الإيجاريين.
تكاليف الاقتناء
| البند | المبلغ الاسترشادي |
|---|---|
| رسوم النقل — قديم (ITP) | ≈ 4 % |
| جديد (IGI بدلاً من ITP) | 4,5 % |
| كاتب العدل | ≈ 1 % |
| ضريبة الاستثمار الأجنبي | 6 – 10 % |
| معدلات 2026. باستثناء ضريبة الاستثمار، تدور التكاليف «الكلاسيكية» حول 5 %. | |
أرباح رأس المال عند إعادة البيع
تتبع أرباح رأس المال العقارية للمقيمين تدرّجاً تنازلياً حسب مدة الاحتفاظ : مرتفعة في السنوات الأولى (نحو 15 % دون سنتين)، ثم تنخفض تدريجياً حتى الإعفاء بعد مدة احتفاظ طويلة. الاحتفاظ بالعقار إذن مكافأة ضريبية.
تمويل الشراء
تموّل البنوك الأندورية العقارات. لـغير المقيم، يُطلب في العادة دفعة أولى تتراوح بين 40 و50 %، مقابل دفعة أقل للمقيم. فتح حساب مصرفي أندوري خطوة مبدئية مفيدة.
خلاصة
- متوسط السعر ≈ 4 300 – 4 500 €/م² (حتى 7 000 € في المركز)
- غير المقيم : تصريح مسبق إلزامي (~شهران)
- ضريبة الاستثمار 2026 : 6 % → 10 % (−90 % عند الإيجار طويل الأمد)
- التكاليف «الكلاسيكية» ≈ 5 % (نقل + كاتب عدل)
- أرباح رأس المال تنازلية → معفاة بعد احتفاظ طويل
قبل الشراء، أمّن إقامتك ووضعك الضريبي. انظر أيضاً تكلفة المعيشة في أندورا.
